Qu’est ce que le transfert d’hypothèque ?

Il convient d’entrée de jeu de définir ce qu’est une hypothèque, avant d’aborder la notion de transfert d’hypothèque. Définie comme étant le droit réel dont dispose une personne sur les immeubles inscrits à l’exécution d’une obligation, l’hypothèque est matérialisée par un acte réalisé par les soins d’un notaire, et se manifeste par la prise d’une inscription sur le ou les biens concernés. Une fois réalisé, cet acte notarié doit être enregistré auprès des services de la publicité foncière.

Le transfert d’hypothèque est un procédé juridique qui, en réalité, permet d’aboutir à deux résultats. Dans un premier temps, il se crée une nouvelle garantie sur un immeuble à grever, pendant que l’on donne dans un second temps, une mainlevée d’une hypothèque initiale, établie en amont. C’est dire que la première garantie existe toujours, et est juste simultanément remplacée par une seconde.

Plus concrètement, le transfert d’hypothèque est souvent mis en œuvre au moment de réaliser l’acquisition d’un bien immobilier grâce aux revenus de la vente d’un autre bien dont on dispose déjà. Il peut arriver que la somme ne soit tout de même pas suffisante. C’est dans ce cas qu’intervient le transfert d’hypothèque, qui permet d’envisager de revoir les modalités du crédit en allant vers sa banque avec une offre de transfert d’hypothèque. Une nouvelle sûreté est alors créée sur l’immeuble qu’on envisageait grever, et une mainlevée est aussi concomitamment réalisée sur la sûreté relative à l’immeuble à dégrever.

Lors du transfert d’hypothèque, il est recommandé aux parties de lier les deux opérations, via deux actes consécutifs, ou par le biais d’un seul acte incluant les deux opérations. Il importe tout de même de faire ressortir deux nuances essentielles quant au mécanisme de transfert d’hypothèque :

• La nouvelle hypothèque n’existe que si la mainlevée a été effectivement réalisée sur la précédente.
• La mainlevée de la sûreté à venir n’est acquise que si la nouvelle hypothèque a été réalisée.

Réaliser le mécanisme de transfert via un seul acte est plus conseillé, non seulement pour bénéficier de la réduction des frais d’acte notarié, qui sont dans les faits à la charge du débiteur, mais aussi pour augmenter les chances de réalisation de l’opération dans sa globalité. Bien entendu, la banque se réserve le droit de refuser cette offre de transfert et d’exiger le remboursement du crédit initial avec la vente de premier bien.