Subrogation d’hypothèque : qu’est-ce que c’est ?
La subrogation d’hypothèque est une opération bancaire et juridique consistant en un transfert des créances et, inclusivement, des garanties qui les accompagnent. Plus concrètement, le principe de la subrogation consiste en ce que le titulaire des créances, autrement dit le subrogeant, transfère le montant des titres représentant ses engagements financiers en cours et leurs garanties, au bénéficiaire de la subrogation, c’est-à-dire le subrogataire.
Il s’agit donc du transfert d’un ou de plusieurs crédits immobiliers et des garanties ayant permis leur obtention, en l’espèce la garantie hypothécaire, d’un établissement financier à un autre, ou d’une personne à une autre. Il faut en outre distinguer dans la pratique deux formes de subrogation d’hypothèque : celle consentie par le débiteur et celle consentie par le créancier.
La subrogation consentie par le débiteur est juridiquement encadrée par l’article 1250°2 du Code Civil, et est relative au regroupement de crédit immobilier. Elle est mise en œuvre lorsqu’un emprunteur prend l’initiative de rembourser de manière anticipée son ou ses crédits immobiliers en cours en souscrivant à un autre prêt immobilier, dont la mensualité est plus souple. A partir du moment où l’établissement de crédit donne son approbation à cette initiative de paiement anticipée, il est hors de l’opération. Il ne peut en l’espèce réclamer que des indemnités de remboursement anticipé.
En outre, la loi exige que la subrogation soit réalisée devant un notaire, et que le nouveau contrat de prêt, la quittance du remboursement, et le tableau d’amortissement soient nécessairement présentés. Précision doit être faite du remboursement anticipé via le nouveau crédit, sur la quittance et sur le contrat de crédit dûment établi.
En ce qui concerne la subrogation consentie par le prêteur, ses modalités sont régies par l’article 1250°1 du Code Civil. Il est ici question pour un établissement de crédit d’accepter de se faire payer par un autre que celui ayant émargé l’offre de crédit. Le fait qu’un autre débiteur prenne la charge du remboursement ne suppose pas la subrogation. Comme dans le cas précédent, la loi exige qu’elle soit réalisée devant un notaire. Doivent figurer au nouveau contrat la signature du nouveau et de l’ancien emprunteur, et si possible celle du nouveau créancier. Enfin, dans le cas de la subrogation consentie par le prêteur, le contrat doit obligatoirement être concomitant au début des remboursements du nouvel emprunteur.
